Historisk første kvartal
Historisk første kvartal
I løpet av de tre første månedene av 2022, har boligprisene steget med historiske 7,6 %. Nå ser det ut til å snu fra selgers til kjøpers marked.
I løpet av de tre første månedene av 2022, har boligprisene steget med historiske 7,6 %. Nå ser det ut til å snu fra selgers til kjøpers marked.
Boligprisstatistikken, utarbeidet av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS, viste at prisene steg med 1,1 % i mars. Sesongjustert var prisveksten sterk denne måneden, og endte på 1 %. Boligprisene nasjonalt er nå 6,2 % høyere enn på samme tid i fjor.
Vi har lagt et historisk sterkt første kvartal bak oss, i hvert fall om vi ser på prisutviklingen. Ser vi på antall omsetninger, må vi tilbake til 2018 for å finne et første kvartal med færre omsetninger enn i 2022. I mars ble det lagt ut litt over 10 000 boliger for salg, som er på nivå med mars i fjor, men betydelig høyere enn det som har vært vanlig for måneden i årene før. Dette mars-slippet kom imidlertid etter tørketid i januar og februar. Spesielt i januar ble det lagt ut uvanlig få bruktboliger for salg. Som vi har skrevet om tidligere, antar vi at det er den nye avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar, som var hovedårsaken til at det brått oppsto tregheter i salgsprosessene med påfølgende lavere tilførsel av boliger for salg.
I løpet av april og mai vil trolig tilførselen fortsette den økende trenden fra mars, samtidig som boligetterspørselen allerede viser tegn til å avta. Det ville vært naturlig om kjøperne var litt mer tilbakeholdne etter rentemøtet 24. mars. Da kom tredje renteøkning, men også en oppjustert rentebane som kan ha skremt enkelte boligkjøpere. Det er så mange fordyrende elementer i husholdningenes budsjett nå, at det ville vært rart om det ikke gikk utover boligetterspørselen.
Fremtidige boligprisforventninger dempes, og dette modererer budrundene på kort tid. Det virker i hvert fall som om det har gått fra tydelig selgers marked i januar, til å gradvis bli mer balansert utover februar og mars, og nå fremover utsikter til mer kjøpers marked.
Noe krakk venter vi ikke. Det virker mer sannsynlig med en utflating, men det kan periodevis komme måneder med fall, spesielt etter den veldig sterke veksten de siste tre månedene. Prognosesenterets beregninger basert på mikrodata viser at det fremdeles er mange med veldig sterk kjøpskapasitet, som ikke blir satt ut av spill av trusler om en boliglånsrente på 3-4 %. I tillegg venter vi at de høye byggekostnadene vil føre til fallende boligbygging fra nå og utover de neste par årene, som vil påvirke boligprisene positivt og hindre et større fall.
Det er fremdeles store geografiske variasjoner. Korrigert for sesongeffekter, var prisveksten i mars sterkest i Tønsberg-området, mens Trondheim hadde svakest vekst. Ser vi på de siste 12 månedene, er Bodø-området fortsatt på topp med en vekst på hele 12,1 %, mens Tønsberg er rett bak med 11,9 % vekst. Oslo og Romerike har den svakeste utviklingen når vi sammenligner årets mars med fjoråret på samme tid, der veksten er henholdsvis 4,1 % og 4,3 prosent %.
Pandemieffektene på boligmarkedet er noe som fremdeles opptar mange. Utflyttingen fra Oslo fortsetter, og resultatene fra våre spørreundersøkelser indikerer at det er høyt prisnivå og manglende variasjon i boligtilbudet som fører til at folk forlater byene til fordel for nabokommunene. Dette gjelder spesielt barnefamiliene, men statistikken viser også at dette har vært trenden helt siden finanskrisen. Nå som det ligger an til kraftig innstramming av småhusplanen i Oslo, der PBE (Plan- og bygningsetaten) vurderer midlertidig forbud mot fortetting, virker det enda mer opplagt at barnefamiliene vil fortsette å flytte ut. Det finnes rett og slett ikke nok familieboliger med hage til oppnåelig pris i hovedstaden, og situasjonen vil ikke bedres med det første. På ferden sin bidrar de til å presse opp prisene i områdene de flytter til, fordi de har med seg Oslo-gevinsten i bagasjen.
Det som var nytt under pandemien var at nettoinnvandringen falt drastisk og klarte for første gang i 2020 ikke å dekke opp for Oslos innenlandske flytteunderskudd. Den tydeligste pandemieffekten (hvis man skal forsøke å isolere den fra andre simultane effekter) er trolig utflyttingen av studenter og arbeidsinnvandrere fra Oslo under nedstengingen, som har rammet leiemarkedet mer enn eiemarkedet. Nå som pandemirestriksjonene er borte, burde det føre til økt innflytting av studenter og arbeidsinnvandrere igjen til hovedstaden. I kombinasjon med bosetting av ukrainske flyktninger, kan det sette press på leiemarkedet. Samtidig vet vi at det finnes over 100.000 tomme boliger i Norge utenfor Oslo, så det virker mer hensiktsmessig fra et kapasitetsperspektiv om andre kommuner bosetter majoriteten av flyktningene. Kvadratmeterprisene for brukte eneboliger i Innlandet fylke er 20.000 kr, mens leiligheter i Oslo nærmer seg femgangeren av dette.
